土地利用のルール

更新日：2021年3月30日印刷ページ表示

1　土地利用とは

　都市計画区域では、まちが無秩序に広がっていくことを防ぎながら、計画的なまちづくりを行うことになります。そこで、将来にわたっての合理的な土地利用を定めると同時に、それを実現していくための規制・誘導手段を定めるものです。

　具体的には、市街化区域及び市街化調整区域、用途地域などがあり、それぞれの都市の特性や発展動向に応じた土地利用に関する計画を定める必要があります。

2　市街化区域及び市街化調整区域

　都市計画区域内を、すでに市街地になっている場所や優先的に市街化すべき区域と、当面できるかぎり市街化を抑制すべき区域とに分けて、段階的な市街化を図ることを目的とする制度が「市街化区域及び市街化調整区域」（線引きという。「線引きするか否か」は、地域の実情を踏まえて原則として都道府県が判断。）です。

市街化区域内では、市街地の開発事業や都市施設の整備を積極的に進めるほか、一定の基準にかなった民間の開発行為は許可されます。
市街化調整区域内では、特定の場合を除き、開発行為、建築行為は原則として禁止され、都市施設についても市街化を促進するおそれのある整備は原則として行いません。

3　地域地区

　土地の自然的条件及び土地利用の動向を勘案して、住居、商業、工業その他の用途を適正に配分することによって、都市としての住環境を保護し、商工業等の利便を増進し、美観風致を維持し、公害・災害を防止する等適正な都市機能の維持増進を図って良好な市街地を形成するため、用途地域・防火地域・高度利用地区・風致地区・緑地保全地区等の地域地区を定めています。

用途地域

　都市において、住宅地の中に工場やオフィスビルが建つなど、1つの地域に種類の異なる土地利用が混在していると、生活環境の悪化や、都市機能の低下等が起こります。そこで、建築物の用途・形態・建ペイ率・容積率等について守るべきルールを定め、それぞれ適切な土地利用を行い、だれもが暮らしやすく活動しやすいまちづくりを目指すものです。

　具体的には、住宅地、商業地、工業地などに区分され、全部で13種類あり、それぞれに土地の利用目的と建てられる建物用途が決められています。